O que está sendo proposto
Aquisição de chalet construído em 1970 em zona nobre da área metropolitana de Valencia, adquirido substancialmente abaixo dos comparáveis da região pelo estado de conservação — não pela localização. Reforma integral de alto padrão executada por construtora própria, com projeto assinado por arquiteta com mais de 35 anos em residencial de alto padrão, e revenda a valor de mercado da zona.
| Compra do imóvel + impostos e custos de aquisição | ≈ € 585.000 |
| Reforma integral (orçamento fechado, construtora própria) | ≈ € 200.000 |
| Custos de estrutura, licenças e contingência | ≈ € 49.700 |
| Investimento total da operação | € 834.700 |
| Comparáveis reformados na mesma zona (anexos ao dossiê) | € 1,1M – 1,35M |
Os comparáveis de transação e o orçamento de obra detalhado constam do Dossiê de Investimento e da documentação de due diligence.
Estrutura e destino do capital
A operação é isolada em uma sociedade veículo (SPV) constituída na Espanha exclusivamente para este projeto. O imóvel é adquirido em nome da SPV, da qual o investidor participa. Nenhum ativo ou passivo de outras atividades da Noble & Co se mistura com esta operação.
O capital aportado não transita por contas pessoais nem pela conta operacional da Noble. Permanece na conta da SPV e é liberado por marcos verificáveis:
| Marco | Liberação | Verificação |
|---|---|---|
| Escritura de compra do imóvel | Parcela de aquisição | Escritura pública + nota registral |
| Início e fases de obra | Parcelas de obra | Certificações de obra + faturas + registro fotográfico |
| Conclusão e comercialização | Saldo final | Final de obra + relatório de venda |
Prestação de contas mensal por escrito a todos os investidores da rodada, com acesso à documentação da SPV.
Quem recebe, e em que ordem
Na venda do imóvel, o produto líquido (após comissão de venda e custos de saída) desce em ordem fixa, estabelecida em contrato. O investidor está no topo da fila. A Noble está no fim.
Antes de qualquer remuneração a qualquer parte, o investidor recupera 100% do capital aportado, na proporção do seu ticket.
Remuneração prioritária do capital. Enquanto o preferencial não estiver integralmente pago, nem a Noble nem a construtora recebem participação no resultado.
O resultado remanescente é dividido em partes iguais entre os investidores da rodada (pro rata) e a Noble & Co, que dele remunera gestão e a margem diferida da construtora.
O retorno em três hipóteses de venda
Valores ilustrativos, antes de impostos, assumindo comissão de venda de 3% e custos de saída. O tratamento fiscal depende da estrutura final e do perfil de cada investidor.
| Cenário de venda | Conservador € 1.000.000 |
Base € 1.100.000 |
Otimista € 1.200.000 |
|---|---|---|---|
| Produto líquido da venda | € 963.000 | € 1.060.000 | € 1.157.000 |
| Resultado da operação | € 128.300 | € 225.300 | € 322.300 |
| Nível 1 — capital devolvido | € 834.700 | € 834.700 | € 834.700 |
| Nível 2 — preferencial 10% | € 83.470 | € 83.470 | € 83.470 |
| Nível 3 — parte do capital (50%) | € 22.415 | € 70.915 | € 119.415 |
| Retorno total do investidor | € 105.885 | € 154.385 | € 202.885 |
| Retorno sobre capital, no ciclo | ≈ 12,7% | ≈ 18,5% | ≈ 24,3% |
| Parte da operação (Noble + construtora) | € 22.415 | € 70.915 | € 119.415 |
Por que os interesses estão do mesmo lado
A Noble & Co não aporta capital financeiro nesta operação. Aporta a operação inteira — e aceita ser a última a receber. O alinhamento é estrutural, não retórico:
Obra a preço de custo
A construtora executa a reforma sem margem embutida no orçamento. Sua remuneração fica retida no resultado e só existe se o projeto der lucro.
Remuneração subordinada
Gestão, estruturação e venda não geram honorários fixos ao longo do projeto. Toda a remuneração da operação está no Nível 3 da cascata — atrás do capital e do preferencial.
Últimos da fila
No cenário ruim, quem trabalhou um ano sem receber foi a operação. O investidor só perde capital num cenário em que o imóvel valha menos do que custou.
Garantias do investidor
- Ativo real em nome da SPV. O lastro do investimento é o imóvel, registrado em nome da sociedade da qual o investidor participa.
- Desembolso por marcos com certificação. Nenhuma liberação de capital sem verificação documental correspondente.
- Exclusividade sobre o ativo. O imóvel é travado por opção de compra antes do fechamento da rodada, com preço e prazo definidos.
- Prestação de contas mensal por escrito, com acesso do investidor à contabilidade da SPV e à documentação de obra.
- Ordem de pagamento contratual. A cascata da seção 03 consta do contrato; não é política interna, é obrigação.
- Saída definida. Mandato de venda com preço mínimo acordado entre as partes; alteração de estratégia de saída exige anuência dos investidores da rodada.
Do fechamento à distribuição
Prazos estimados. Desvios de cronograma são reportados na prestação de contas mensal com plano de ação.
Como avançar
1. Reunião de apresentação com acesso ao Dossiê de Investimento completo e à documentação do imóvel. 2. Período de due diligence do investidor, com apoio dos nossos assessores. 3. Assinatura do contrato de investimento e aporte na conta da SPV. 4. Escritura do imóvel e início da operação.
Vagas da rodada âncora limitadas a 2–4 investidores. A rodada fecha quando o capital total for atingido ou no vencimento da opção de compra sobre o imóvel — o que ocorrer primeiro.